Řešení prodeje s exekucí - Konkrétní případ
Exekuce jsou bohužel jakýmsi nešťastným folklorem u nás. Problémem mnoha lidí s exekucemi je, že sami neví , co s nimi dělat nebo už jsou z toho celého kolotoče tak otupělí, že ani s tím nechtějí moc dělat a prodej nemovitosti tak končí v exekuci a v dražbě. Dražba je ale pro dlužníka ta nejhorší varianta, získává v ní zpravidla menší výnos a břímě splacení celkového dluhu na něm často dále zůstává (dluh neumořený prodejem nemovitosti dál zůstává). Ale také ne každý makléř umí situaci řešit.
Minulý rok jsem narazil na klienta, který se snažil prodat v Brně – Žabovřeskách svůj byt. Klasicky nabídl nemovitost do inzerce s vidinou, že byt prodá. Byt byl asi 5x zobrazen u různých realitek, ale nedařilo se ho prodat, přestože nebyl nějak výrazně předražen. Bylo zde hodně zájemců. Různí zprostředkovatelé mu nabízeli výkup nemovitosti za malou hodnotu. Byl z toho zoufalý a vypadalo to, že na nemovitost bude vyhlášena dražba. Když jsme se potkali, probrali jsme společně veškeré dluhy, které má – 1 exekuci a 2 blížící se exekuce (žaloby na soudě). Domluvili jsme se na zprostředkování prodeje jeho bytu v Brně – Žabovřeskách za velmi slušnou cenu. Podmínkou bylo stažení inzerce od ostatních kanceláří a dále zajištění soupisu všech řízení vedených na soudě na jeho jméno. Čistý pohár je podmínkou oboustranně vzájemné úspěšné spolupráce. Lidé, kteří mají více dluhů, mají tendenci na nějaký dluh zapomenout, a proto je dobré mít informaci ze soudu, co vše nás může čekat. Zároveň jsem kontaktoval správce domu, aby mi sdělil výši dluhu (dalo se předpokládat, že i zde bude dluh).
Poté, co jsem obdržel soupis všech dluhů, mohli jsme jednat dál. Obvolal jsem exekutorský úřad, potvrdil si stávající výši dluhu. Stejně tak jsem obvolal dva věřitele, resp. jejich právní zástupce, jejichž žaloby čekali na soudu k vyřízení. Zde jsem obdržel rovněž soupis dluhů. U správce bytového domu jsem se rovněž domluvil. Jelikož výše dluhu u exekutora nebyla vysoká , dohodli jsme se s exekutorem na termínu, dokdy bude dluh splacen, aniž by byla vyhlášena dražba. Dluhy, které byly žalovány na soudu, však byly větší. Dohodly jsme se s věřiteli, že zůstaneme v kontaktu a v případě, že dojde k nějakému posunu v prodeji nebo na soudu, tak budeme ve spojení (věřitelé jsou vždy rádi, když s nimi klient komunikuje).
S takto vyjasněným stavem jsme se mohli pustit do prodeje bytu v Žabovřeskách. Zájemci byli na prohlídce vždy přehledně informováni o situaci s dluhy. Ti zájemci, kteří měli o byt vážnější zájem, tak obdrželi informace od exekutora a věřitelů o stavu dluhu. S vážnými zájemci jsme si pak sedli, dostali „fahrplan“ jaký by byl návrh dalšího postupu. Jedni zájemci dostali z koupě strach, s dalšími jsme pak podepsali rezervační smlouvu. Na základě rezervační smlouvy jsme vyplatili exekuci u exekutora a následně jsme podepsali na byt smlouvu o smlouvě budoucí kupní mezi kupujícími a prodávajícím. Součástí smlouvy o smlouvě budoucí kupní bylo vyčíslení současných dluhů prodávajícího. Veškerou kupní cenu za koupi bytu v Žabovřeskách poukázali kupující (vlastní prostředky i z hypotéky) na účet do advokátní úschovy. Z advokátní úschovy se pak vyplatily oba velké dluhy a zbytek kupní ceny obdržel následně prodávající. Všechny strany prodeje bytu v Brně – Žabovřeskách byly spokojeny. Prodávající prodal svůj dům v Žabovřeskách za velmi dobrou cenu a kupující získali bydlení, aniž by museli podstoupit jakékoliv riziko.
Základem pro úspěšnou realizaci prodeje nemovitosti, která je zatížena dluhy, tak jako tomu bylo v případě výše zmíněného bytu v Brně - Žabovřeskách, je čistý stůl, tedy naprostá přehlednost všech dluhů a dohoda mezi dlužníkem (prodávajícím) a věřiteli. Rovněž je podmínkou mít přehled o případných hrozících dluzích. S takhle otevřenými a jasně pojmenovanými kartami se dá nemovitost nabízet prodávajícím. Jen takto je dohoda možná a všechny strany mohou být spokojeny.
