Restrikce ČNB v praxi – prosinec 2018

Nejdříve v krátkosti shrnu 3 změny v poslední době:

• Ukazatel DSTI - měsíční splátka může být max. 45 % měsíčního čistého příjmu.
• Ukazatel DTI -  celková výše dluhů nesmí přesáhnout devítinásobek čistého ročního příjmu (jedná se tedy o součet všech dluhů žadatele o úvěr, tedy např. i kreditní karty, leasing nebo i úvěry ze stavebního spoření)
• 5x zvýšení repo sazby v roce 2018 a 7x zvýšení od srpna 2017 a tím následně došlo ke zvyšováním sazeb u hypotečních úvěrů. Průměrná sazba byla počátkem roku 2017 pod 2 %, v polovině roku 2018 byla ještě kolem 2,5 %, koncem roku 2018 byla běžně dostupná sazba u hypoték kolem 3,2 %

Začnu-li u posledně jmenovaného, tak již samotné zvýšení sazby u hypoték má negativní vliv na první dvě změny, tedy na zhoršení ukazatelů DTI a DSTI. Tedy, chce-li si klient vzít úvěr 3 mil. Kč, tak jeho splátka úvěr aktuálně vychází přibližně o 13.000 Kč ročně více než před ½ rokem. Tato částka se tudíž následně promítá do DTI a DSTI a ovlivňuje ho negativně. Samotné zvýšení sazeb má tedy negativní vliv na ukazatele DTI a DSTI a zpřísněním ukazatelů DTI a DSTI se tento negativní vliv ještě znásobil.

To je také to, s čím se setkávám velmi často v poslední době. Klienti, kteří si chtějí koupit byt nebo dům v Brně nebo okolí mají častěji problém splnit první dvě kritéria.

Příklady z praxe

Měl jsem zde mladou rodinu, která již delší dobu hledala svůj vysněný dům v okolí Brna. Nakonec se jim podařilo najít nemovitost, ale narazila právě na souhru těchto negativních vlivů. Přestože vycházeli příjmy dobře, tak vlivem zpřísněných ukazatelů a zvýšené sazby se nevešli do ukazatele DSTI. Co naplat, že měli byt v Brně, který chtěli ihned po přestěhování do nového domu začít pronajímat. Nakonec banka využila výjimky a klientům úvěr v požadované výši schválila.

Jiným příkladem z praxe je mladá rodina s dvěma dětmi z Brna, která si chtěla od banky půjčit přibližně 8 milionů korun. Výhodou rodiny bylo, že měla to štěstí a měla jiné 4 byty v Brně do zástavy a z těchto bytů měla také příjem. Smůlou bylo, že byty zdědili v předešlém roce a do daňového přiznání za rok 2017 se zapsala jen alikvótní část příjmu z nájmů. Banka do příjmů klienta započítává jen část výše nájmu uvedené v přiznání a tuto část ještě podle své interní metodiky pokrátila. V roce 2018 už chodily peníze na účet, ale daň. přiznání ještě nebylo v listopadu logicky podáno. Takže banka uznala jen 50% těch příjmů, které chodily na účet. Z jasného případu, kdy klienti jen z příjmu z nájmů hravě splatí hypotéku, se stalo drama s několika zápletkami: toto uznáme jen částečně, tamto ještě míň a toto, to vůbec neuznáme. Do zástavy bylo hodně nemovitostí, LTE (podíl úvěru a hodnoty všech zástav) mohlo být někde kolem 30%, ale pod DSTI 45% jsme se nedostali. Výjimky pro rok 2018 vyčerpány. Nakonec musela vypomoci rodina a klienti si vzali nižší úvěr.

Nejedná se o jediné případy, s obdobnými případy se setkávám v poslední době celkem pravidelně.

Závěrem

První zkušenosti z praxe říkají, že na zdánlivě bonitní klienty mají nově vytvořené podmínky plus zvýšená úroková sazba negativní vliv. Velkou roli hraje i skutečnost, že minimálně u nás v Brně měli v posledních letech kupující bytu nebo domu tendenci si jejich dosavadní (většinou) byt ponechat a ten pronajímat. Brali si tak vyšší úvěr a z ceny nájmu byli schopni splatit poměrně velkou část úvěru. Díky vysokým cenám za nemovitosti, vyšším sazbám a nastaveným limitům  DTI a DSTI se tak mnozí poměrně bonitní klienti dostávají do situace, kdy nejsou schopni dostat požadovaný úvěr. Je otázkou, jak to budou kupující řešit, jestli se navrátí k tomu, co dělali dřív (4 roky zpět a dříve), tedy že prodávali své dosavadní bydlení nebo zda odloží záměr kupovat své nové bydlení. Na odpověď na tuto otázku si musíme počkat delší dobu.