Jak určit cenu Vaší reality v Brně a okolí?

Pokud prodáváte svoji realitu a chcete stanovit její cenu, podíváte se nejspíš nejdříve na internet na nabídku obdobných realit v Brně nebo v okolí. Jak se v nabídce cen realit orientovat a jak stanovit cenu pro Vaši realitu? Pro běžné prodávající, kteří se na trhu nepohybují pravidelně, je stanovení ceny jejich reality velkým rébusem. Následující text je zaměřen na určení ceny bytů v Brně a okolí a mohl by Vám pomoci tento rébus rychleji a zejména kvalitněji rozlousknout.

Ceny realit na internetu jsou často zavádějící

Pokud se podíváte na internet, je  pro Vás asi velmi těžké cenu stanovit letmým pohledem. Ceny bytů v Brně (a platí to i pro trh s byty v Kuřimi, Tišnově, Vyškově, Slavkově, Rosicích a dalších městech v okolí Brna)  jsou velmi rozlišné. Například takový panelový byt na sídlišti v Brně najdete nyní za cenu 1,6 mil. Kč, ale také za cenu 2,4 mil. Kč, extrémně i za vyšší cenu. Stejné cenové rozdíly najdeme u nás v Brně a okolí u všech typů nemovitostí bez rozdílu lokality. 

Ceny se více odlišují podle stavu a vlastnosti bytů

Úplně na počátku je potřeba si uvědomit zásadní věc: současný stav s realitami v Brně a okolí se od minulého období, tedy před 2 či 3 lety, odlišuje tím, že dochází k větší a výraznější diferenciaci cen bytů, a to nejen podle jejich stavu, ale i v závislosti na lokalitě, poloze, výši plateb do fondu oprav, blízkosti školy, školky atd. Každá realita se v této době stává výjimečnou a jedinečnou a o to těžší je stanovit reálnou (rozuměj prodejní) cenu bytu v Brně a okolí. Kupující ví, že mají v současné době na trhu navrch a tak si vybírají a sledují každou maličkost, která je pro ně důležitá. Tyto maličkosti mají pro ně velký vliv. Nedívejte se na Váš byt Vašimi růžovými brýlemi, ale pokuste se na něj dívat jako potenciální kupec. Definujte si reálné výhody a reálné nevýhody bytu. Na konec textu jsem zařadil základní vnější a vnitřní vlastnosti bytů, které berou kupující v potaz. Tento přehled můžete použít a doplnit jej o další a implementovat je na Váš byt. Hledáte-li cenu pro Váš byt, pokuste se najít v nabídce byt ve stejné nebo obdobné lokalitě a srovnejte pak jeho vlastnosti s vlastnostmi Vašeho bytu. Je potřeba srovnávat globálně, tedy všechny plusy a mínusu. Pokuste se být maximálně objektivní: „Sundejte si růžové brýle z Vašich očí“.

Dívejte se na to, jak dlouho je Váš konkurent v nabídce

Některé realitní servery u inzerátu evidují datum vložení nemovitosti nebo datum poslední změny. Je-li u bytů datum poslední aktualizace např. 3-4 měsíce staré, pak je to pro Vás známkou, že cena je u Vámi vyhledaného bytu nereálná. Pokud se Váš byt neliší od takového bytu, pak byste měli stanovit cenu Vašeho bytu níže. Tohoto si hodně všímejte, velmi často tak poznáte ležáky a zbytečně nestanovujete nadnesenou cenu u Vašeho bytu. Toto pravidlo neplatí zcela u něčím atypických realit.

Zohlednění výše plateb do fondu oprav nebo za úvěr

Současný kupující v Brně a v okolí hodně rozlišuje mezi byty v revitalizovanými a nerevitalizovaným domech. Kupující se o to hodně zajímá a nevolá na byty, které mají vyšší cenu a k tomu dům není ani revitalizovaný. Do kalkulace ceny své reality tedy musíte výrazně promítnout i současné výše plateb do fondu oprav. Splácí-li družstvo (a Vy s ním) úvěr nebo šetříte-li do fondu oprav vyšší částky na  blízkou opravu domu, pak tuto částku musíte zakalkulovat do ceny! Je-li dům, ve kterém se nachází Váš byt po revitalizaci, pak běžnou cenu  bytu v dané lokalitě je potřeba ponížit o částku, kterou musíte ještě zaplatit na úvěru. Je-li tedy cena za byt v revitalizovaném domě ve Vaší lokalitě za obdobný byt 2 mil. Kč a Vy splácíte družstvu úvěr, pak musíte u Vaší reality snížit cenu o výši zůstatku úvěru. Není-li dům ještě revitalizovaný, pak je potřeba rovněž ponížit běžnou cenu bytu o platby do fondu oprav určené na pozdější revitalizace (to neplatí, pokud částka  ve fondu oprav postačí na revitalizaci domu a budoucí kupec nebude muset doplácet).

Závěrem

Pokud si projdete výše uvedený text  a přiložené základní vnější a vnitřní vlastnosti bytu, podle kterých se orientují kupující, budete se lépe orientovat v cenách. Je pak jen na Vás, jakou stanovíte nabídkovou cenu Vašeho bytu. Vězte jen, že pokud bude hodně (např. o 15 a více procent) nadsazená ceně, která je reálná, pak Vám na inzerát nikdo volat nebude. Pro lepší stanovení reálné ceny Vaší reality by byla vhodná konzultace s odborníkem, který se na trhu pohybuje pravidelně, zná rozdíly a může stanovit co nejpřesnější cenu bytu. Budete-li mít zájem, můžete se nezávazně obrátit i na mě, rád s Vámi Vaši situaci proberu.