Klesají nebo rostou ceny bytů a ostatních nemovitostí? – zmatek v novinách

Tak si tak brouzdám internetem a jednou čtu článek s nadpisem „Koupit byt dnes je nejvýhodnější“ za chvíli „Ceny nemovitostí v Brně vzrostly“, pak narazím na nadpis „Nakupujte nemovitosti, příští rok bude dráž“ později zase „Ceny nemovitostí v roce 2011 znovu klesly“. V článcích se různí „erudovaní makléři“ a tzv. developeři vyjadřují o vývoji prodejů v roce 2011 a vyjádření jsou často protichůdná. A já si říkám, jak se má v tom běžný člověk, který jednou nebo dvakrát za život prodává nebo kupuje nemovitost vyznat.

Ve změti různých protichůdných názorů si vzpomínám na slova svého profesora „Než začnete cokoliv číst, podívejte se, kdo to je autorem knihy nebo článku“. A já si nemohu odpustit představu, že velmi často jsou články šité horkou jehlou, operuje se různými statistikami, někdy mám až pocit, že mnohé články napíšou novinářům různé vlivové skupiny jako jsou developeři nebo  různé investičních skupiny, které mají za cíl než trh popisovat trh někam nasměrovat.

Klíč k rozlousknutí hádanky: rozlišujme nabídkové a prodejní ceny

Mnohé články vyznívají protichůdně rovněž tím, že autoři důrazně nerozlišují mezi nabídkovými a prodejními cenami. Nabídkové ceny jsou ty, které každý z nás vidí na internetu u každé nemovitosti. Prodejní ceny jsou ty, za které se nemovitost prodává. V principu se dá říct, že poslední 3 roky nabídkové ceny trvale a stále klesají. To samé se ale nedá říct o cenách prodejních. A mezi těmito cenami je velký rozdíl. Pak se míchají jablka s hruškami a vznikne z toho takový novinářský výtvor, který je podobný tomu dortu z legendárního Povídání o pejskovi a kočičce od Josefa Čapka.

Nabídkové ceny – 3 roku postupného poklesu

Nabídkové ceny klesly za poslední 3 roky u bytů v průměru o 20-30 %, a to v závislosti na typu stavby a lokalitě. Ceny nabídkové neklesaly skokově, ale postupně. Např. jeden nejmenovaný inzertní server zveřejňuje každý měsíc tzv. cenovou mapu. Udělá to tak, že udělá průměr ceny u bytů, které jsou v dané době v nabídce. V nabídce jsou jak tzv. „realisti“, tedy ty nabídky, které jsou v nabídce dlouho a prošly si cenotvorbou od vysoké ceny, kterou si majitel bytu musel na trhu vyzkoušet až po současnou (reálně-prodejnou) cenu, tak i tzv. „optimisti“, tedy ty byty, jejichž majitelé dávají svůj byt na trh plni entuziasmu a s domněnkou, že oni mají byt lepší, vyzkouší cenu o 20% vyšší než je cena „realistů“. Proto ceny nabídkové jsou jiné a většinou jen meziměsíčně velmi mírně klesají. Pro mnohé může být zvláštní, že zmiňovaný nejmenovaný server zaznamenal v Brně počátkem října 2011 nárůst ceny bytů oproti počátku září. Tohoto si hned všimli „erudovaní“ novináři a zveřejnili informaci o tom, že v Brně ceny bytů rostou. Jak k tomu mohlo dojít najednou? Že by najednou vzrostla poptávka? Vysvětlení je prozaičtější: v září se každoročně dávají do nabídky nové byty tak, aby je jejich majitelé během podzimu prodali. Většina majitelů nemovitosti jsou „optimisté“ a ceny svých bytu nadceňují o 10-20%. Proto každoročně počátkem podzimu čteme články o tom, jak zázračně nám ceny nemovitostí během září rostly.

Prodejní ceny – 2 roky víceméně stejná úroveň s drobnými výkyvy

Na podzim roku 2008 se zcela přestalo prodávat a kupoval jen ten, kdo musel. Tehdy během několika dní se prodejní ceny de facto propadly o 10-20%. Do podzimu 2009 se prodejní ceny propadly o dalších 10 procent a víceméně se ustálily na dnešní úrovni. Od té doby se trh vyvíjí po sinusoidě a prodejní cena se u srovnatelných nemovitostí liší v čase a v závislosti na způsobu prodeje o  +-3 %. U bytu za 2 mil. Kč tedy přibližně o 60.000 Kč nahoru nebo dolů.

V Brně, 10. října 2011