Jak se postupuje, kupují-li se byty, reality v Brně na hypotéku či jiný úvěr

Ideální způsobem zaplacení za koupi bytu nebo domu je pro prodávajícího (ale vlastně i pro kupujícího), když má kupující hotovost. Bohužel většina bytů nebo domů, alespoň tady v Brně, se prodává tak, že kupující si vyřizuje na koupi reality hypotéku či další úvěr. Je to tedy běžná věc. A jak celý prodej v takovém případě probíhá nebo by měl probíhat? Teoretickou část doplňuji o konkrétní případ prodeje domu v Brně – Komíně, kdy kupující si bral na koupi domu úvěr ve výši 70 %.

Krok 1: Kupující si vyřizuje úvěr, podpis smlouvy o smlouvě budoucí

Po složení blokační jistiny za Váš byt, dům nebo pozemek si začne prodávající vyřizovat úvěr. Kromě potvrzení o příjmech kupujících bude potřebovat financující ústav smlouvu o smlouvě budoucí kupní a dále odhad Vaší nemovitosti. Ten si zajišťuje prodávající. Pokud kupující neváhají a poskytnou bance všechny požadované dokumenty víceméně obratem, pak může mít banka všechny podklady pro schválení úvěru do 3 týdnů. Následně banka hodnotí bonitu klientů a úvěr, pokud je vše v pořádku je schválen do jednoho týdne. Banka promptně vyhotoví zástavní smlouvy a úvěrové smlouvy.

V praxi: 5 dní po rezervaci reality obdržely smluvní strany v případu prodeje domu v Brně smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kterou obě strany lehce připomínkovaly a za další 4 pracovní dny jsme smlouvu podepsali. Odhadce mezi tím dům v Brně pro banku odhadl. Za dva a půl týdne zprostředkovatel – pan Jelínek ze společnosti Financier - doložil s odhadem všechny podklady bance. Zprostředkovatel samozřejmě konzultoval s bankou všechny kroky a ví, že podle metodiky banky  by měl být úvěr bez problému schválen. Za tři pracovní dny byl úvěr schválen a z centrály dorazily následně i zástavní a úvěrové smlouvy. Mezitím obdrželi jak prodávající domu v Brně, tak  i kupující  od nás návrhy kupních smluv i návrh smlouvy o úschově v advokátní kanceláři. Během 3 pracovních dní jsem obdržel odsouhlasení smluv a jsem domluveni, že smlouvy podepíšeme za další 3 pracovní dny.

Krok 2: Podpis zástavních smluv a podpis kupní smlouvy

Po vyhotovení zástavních smluv je předloží banka k podpisu prodávajícímu. Prodávající zastavuje svoji nemovitost, takže podpis na ní si musí ověřit. Osobně doporučuji prodávajícím, aby si zašli do banky a potvrdili si skutečnost, že kupující úvěr získal a kupní cena je tak kryta. Sám spolupracuji se zprostředkovatelem úvěrů - společností Financier, která má skvělé hypoteční poradce a Ti vše s prodávajícím projdou a vysvětlí. Společně se zástavními smlouvami podepisuji s klienty i kupní smlouvy.

V praxi: S prodávajícím i kupujícím jsem domluvil na schůzce se zprostředkovatelem hypotéky - úvěru a zároveň na podpisu zástavních, kupních smluv a smlouvy o úschově. Vv našem případě, u prodeje domu v Brně, podepisujeme přesně za 25 kalendářních dní kupní smlouvu (společně se zástavními smlouvami, i smlouvami o úschově v advokátní kanceláři).

Krok 3: Placení kupní ceny

Po podání zástavních smluv na katastr nemovitostí může banka začít čerpat úvěr a zaslat Vám peníze. Podmínkou je, aby prodávající vyčerpal svoje prostředky (banka zasílá peníze prodávajícímu teprve poté, co kupující zaplatil rozdíl mezi celou kupní cenou a výší úvěru).

Krok 4: Načerpání kupní ceny do úschovy a podávání kupních smluv na katastr

Všem svým klientům doporučuji čerpání prostředků do úschovy. Po načerpání celé kupní ceny do úschovy mi dá advokát nebo notář potvrzení o složení celé kupní ceny do úschovy a teprve nyní vkládáme na katastru i kupní smlouvy. Prodávající tak má jistotu, že kupujícímu nepřevede nemovitost dřív, než si kupující sežene peníze. Kupující i prodávající se tak jednoznačně vyhýbají případným problémům, které mohou vzniknout.

V praxi: Ihned po podpisu smluv podáváme zástavní smlouvu na katastr. Kupující ihned zasílá 30% kupní ceny do úschovy. Z advokátní kanceláře dostáváme pro banku potvrzení o složení 30% kupní ceny do advokátní úschovy, které pan Jelínek z Financieru zanesl do banky a banka 3. pracovní den nato načerpala peníze 70% kupní ceny do úschovy.

Závěrem:

V případě prodeje domu v Brně nedošlo k žádné prodlevě a vše víceméně šlapalo bez problémů. V případě čerpání hypotéky, úvěru na koupi nemovitosti -  bytu, domu nebo pozemku – trvá vyřízení úvěru od doby rezervace až po jeho čerpání 4-6 týdnů. Hodně záleží od přístupu zprostředkovatele, prodávajících, ale také od toho, jak mají smluvní strany čas na podpis smluv (jezdí-li např. prodávají s kamionem po Evropě, pak zajištění podpisů na smlouvách trvá trochu déle). Pro jistotu dáváme do všech smluv o smluvách budoucích termín pro čerpání 8 týdnů, je to termín, který by měl být maximálně dostatečný pro zajištění úvěru.