Reality v Brně - podzim 2010 - Trh s byty

Jak to vlastně je s cenami bytů na realitním trhu v Brně v současnosti? O kolik klesly ceny bytů v Brně? Klesá trh ještě? Nebo jsou reality v Brně stabilizované? Na tyto otázky se pokusím v dnešním článku odpovědět.

Pokles cen a vybíraví kupující
Od září 2008 a celý rok 2009  ceny bytů v Brně postupně klesaly a reálné prodejní ceny bytů klesly v průměru o 15-25 %. V tomto období výrazně poklesla poptávka /zájem o byty/ a na trhu byl přetlak bytů. Ceny klesaly o něco více u bytů panelových než cihlových. Od počátku roku 2010 je zvýšený počet zájemců o reality, pokles reálných cen se zastavil a ceny stagnují. Samozřejmě se na trhu stále objevují přemrštěné ceny bytů, jejichž majitelé se snaží byty prodat za nereálné ceny. Zájemci – potenciální kupci – jsou však velmi vybíraví a na tyto reality ani nevolají.

Celkový pokles cen od konce roku 2008 do podzimu 2010 v Brně

Tržní ceny klesly u běžného panelového bytu o přibližně 20 -30 %. U cihlových bytů je nutné rozlišovat velmi podle lokalit. U atraktivních cihlových bytů ve vyhledávaných lokalitách neklesly ceny tak výrazně, naopak u neatraktivních cihlových bytů byl pokles také až 20 %.

Proč takový velký pokles cen?

Příčin je několik, ale zásadní je, že ceny bytů v tržní ekonomice se vyvíjejí cyklicky a kopírují víceméně ekonomický cyklus. Do jisté míry se dalo očekávat, že ceny bytů, zejména panelových poklesnou již v průběh roku 2008. Ceny realit koncem roku 2007 a v 1. polovině roku vylétly v Brně za velmi krátkou dobu oproti předchozímu roku až o nereálných 20 % a tento výkyv byl opravdu výrazný a neměl žádné reálné opodstatnění v makro ani mikroekonomice.

Pokračuje dál pokles cen bytů?

V novinách si člověk přečte různé rešerše. Jednou se dozví, že ceny bytů v Brně dál klesají a druhá zase, že ceny v Brně mírně rostou. Fakt je, že reálné ceny (tedy ceny, za které se prodává) neklesají (ale ani nerostou).  Pro odpověď na uvedenou otázku je potřeba si vyjasnit terminologii. Jedna strana mince jsou nabídkové ceny, tedy ty, které vidíme na internetu za textacemi bytů. Druhou stranou mince jsou tržní ceny, tedy ceny, za které se obchoduje. Skutečností je, že se obchodují pouze ty reality, které jsou zajímavé cenou nebo jsou sami o sobě něčím výjimečné.  U běžných panelových bytů se dá říct, že tržní cena se ustálila na poklesu 20-30% (u cihlových bytů 10-20%) počátkem tohoto roku a od té doby stagnuje, tedy tržní ceny neklesají (ale ani nerostou). Ceny nabídkové se ale postupně této tržní ceně přibližují, tedy stále mírně klesají. Dřív jsme viděli běžný družstevní panelový byt 3+1 v Brně za 1,8 mil. Kč jen výjimečně, nyní jich je mnohem více. Je to dáno tím, že nabízející na trhu nemohli prodat a ceny museli postupně přibližovat tržní ceně.

Reálné/ prodejní ceny bytů v Brně tedy prozatím v posledních měsících spíše stagnují a kupující si velmi vybírají. Zásadní pokles realit v Brně je za námi a dochází k výrazné selekci cen bytů podle lokality a vlastností bytů.