10.1.2020

Vývoj trhu s byty v Brně v roce 2019

Jaký byl tedy vývoj na trhu s byty v roce 2019 v Brně a v okrese Brno - venkov?

Predikce cen pro rok 2019 mi vyšla perfektně. Došlo k dalšímu rozevírání nůžek mezi nabídkovými cenami a cenami prodejními. Samotné tržní ceny stagnovaly. Rozdíl byl i během roku- začátkem a koncem roku byla malá poptávka po koupi (a tím i tlak na cenu nemovitostí), v květnu až září byl trh oživen. Banky hlásí 25 % propad v počtu hypoték (ca.20% v objemu), z čehož se dá dedukovat až 25% propad prodeje. Toto číslo za sebe a naši společnost nemohu potvrdit, jelikož my jsme dosáhli vyššího počtu prodejů.

Celkově však nedošlo ke snížení prodejních cen oproti minulému roku. Spíše došlo k další diferenciaci cen dle lokality, umístění, stavu a velikosti bytů. O byty menší byl jako obvykle vyšší zájem z důvodu zájmu ze strany investorů. Stejně tak je zájem spíše o zrekonstruované a opravdu pěkné byty. Tyto byty se prodávaly tedy rychleji, třeba i s drobným zvýšením ceny oproti předešlému roku. Byty s vadami (špatná lokace, horší byty, přízemní byty) neb i větší byty (pokud nebyly pěkné) se naopak prodávaly hůř, déle a často za mírně nižší ceny.

Důvody pro stav trhu

Tržní cena je vždy výsledkem interakce poptávky a nabídky. Poptávku výrazně ovlivňuje možnost financování a do značné míry i očekávání poptávajících. Zejména počátkem roku se držela minimální sazba u hypoték kolem 3%, běžná sazba byla i 3,2 %. To vedlo k výraznému ochlazení poptávky (prostě, moc lidí si za 3,2% půjčovat nechtěli nebo nemohli). Banky následně snižovaly sazby a koncem léta a září se minimální sazby dostaly až k 2,2%, běžné pak k 2,4-2,5%. To do značné míry přispělo k oživením poptávky. Oživení poptávky však nebylo nikterak výrazné. Zároveň očekávání poptávajících bylo, že trh je nyní na vrcholu a mohlo by dojít k poklesu cen. Rovněž potencionální kupci na trhu neviděli zajímavou nemovitost a tak vyčkávali s koupí .

Nabídková strana je zase ovlivněna  počtem nabídek, která je nízká, což vede z hlediska ceny k tlaku na její zvýšení. Velmi mnoho prodávajících vidí na internetu ceny (většinou ty, za které se neprodává) a cenu své nemovitosti nastaví logicky vysoko.

Výsledkem interakce nabídky a poptávky na trhu je, že se nabídka a poptávka často nepotkávají. Některé předražené nemovitosti na internetu pak visí několik měsíců. Za běžné situace by došlo k poklesu cen, avšak tím, že je na trhu opravdu málo nemovitostí, tak k poklesu tržních cen nedochází, ale tak jak jsem napsal výše, dochází spíše k stagnace a další diferenciaci v cenách. Pro dobrý prodej je tak velmi důležité dobré nastavení nabídkové ceny.

Odhad vývoje v dalším roce

Vše závisí na postoji a očekávání nabídky (nabízejících) a poptávky (poptávajících) a postoji komerčních bank a v neposlední řadě na přístupu ČNB k sazbám a jí zamýšlené další regulaci trhu. Je zde tedy hodně proměnných, na kterých závisí další vývoj, a zejména postoj ČNB je nejasný. Osobně očekávám spíše oživení na straně poptávky. Zkrátka spousta těch, kteří odložili koupi bytu v minulém roce, tak už si byt bude chtít koupit. Takže za mě spíš mírný růst cen a zároveň i další diferenciace cen podle místa prodeje a vlastností bytu.  Pokud ČNB přistoupí k další regulaci, což guvernér ČNB naznačil, tak krátkodobě může růst cen akcelerovat.

 Co novostavby bytů

Rovněž ceny novostaveb postihla stagnace. Vlivem „kvalitních“ zákonu trvá stavební řízení neúměrně dlouho a novostaveb v zajímavých lokalitách je jako šafránu, což má vliv na cenu. Velmi dobře prodejné jsou novostavby bytů v rozmezí 75-80.000 Kč/m2 v lepších lokalitách. V druhé polovině roku se na trhu objevilo pár nových projektů, kde developer nastavil vysokou cenu. Uvidíme, jak se budou prodeje vyvíjet. Z hlediska developera, který má financování zajištěno bankou, není zásadní počet prodaných nemovitosti na počátku výstavy, ale na jeho konci. Developeři tak počítají s tím, že trh za rok a půl výstavby dožene jím nastavenou vysokou cenu.

Zpět